Schuldet die WEG die Kosten für eine irrtümliche Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Wohnungseigentümer? (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17)

Ein Wohnungseigentümer lies auf eigene Veranlassung die in seinem Sondereigentum installierten älteren Holzfenster durch Kunststofffenster ersetzen. Dies, nachdem auch andere Wohnungseigentümer entsprechend verfahren sind. Betroffene Wohnungseigentümer vertrauten auf eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach jeder Wohnungseigentümer die notwendige Erneuerung der Fenster auf eigene Kosten vorzunehmen habe. Die handelten dabei im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Klausel, die der Bundesgerichtshof mit Entscheidung vom 02.03.2012, V ZR 174/11 der Gestalt ausgelegt hatte, dass der Austausch der Fenster bei einer entsprechenden Klausel Angelegenheit der Wohnungseigentümer im Übrigen sei. Der Kläger verlangt nun von der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft Kostenersatz für die Erneuerung der Fenster.

Ohne Erfolg!

Der BGH lehnt einen entsprechenden Kostenerstattungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht ab. Denn ein Solcher liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zu wieder. Ein Wohnungseigentümer habe damit zu rechnen, dass es bei der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben kommen kann, die ggf. durch Sonderumlagen finanziert werden müssen. Die Finanzplanung muss aber nicht darauf eingerichtet werden, dass im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, die sich dem Einfluss der Wohnungseigentümer entzieht, herangezogen zu werden. Dies gilt auch dann, wenn eine Gemeinschaftsordnung in der Vergangenheit unrichtig ausgelegt wurde. Auch müsse berücksichtigt werden, dass im Einzelfall viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch haben könnten. Der Ausgleich zwischen allen Wohnungseigentümern würde zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand führen, ohne dass zwangsläufig ein gerechtes Ergebnis zu erzielen sei.

Die Entscheidung ist für Immobilienverwalter von fundamentaler Bedeutung. Insbesondere nach Bekanntwerden der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.03.2012, V ZR 174/11 ergaben sich zahlreiche Fallkonstellationen, die mit dem BGH-Fall vergleichbar waren und zu Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt haben. Nunmehr stellt der BGH die Rechtsfrage verbindlich klar. Ungerechtigkeiten in Einzelfällen sind daher hinzunehmen.

2019-06-27T09:41:39+00:00